Hausverwaltungen in Essen richtig versichern
In Essen liegen 79,4 Prozent der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (2024), und nur 26,0 Prozent werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt (Zensus 2022). Wer solche Bestände verwaltet, haftet für Beschlüsse, fremde Gelder und den Zustand von Häusern mit mehreren Parteien. Die Absicherung beginnt bei der Vermögensschaden-Haftpflicht, endet dort aber nicht.
- Veruntreut eine Mitarbeiterin Gelder, ersetzt das die Vermögensschaden-Haftpflicht in der Regel nicht; dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung.
- Starkregenschäden am Gebäude sind in der Regel nur mit dem Zusatzbaustein Elementarschaden versichert.
- Elementarschaden ist in der Regel ein Zusatzbaustein; die Verwaltung sollte die Entscheidung der Eigentümer dokumentieren.
Hausverwaltung in Essen in Zahlen.
Die Zahlen stammen von NRW.BANK, IT.NRW, Haus & Grund und der Stadt Essen. Woraus sich die Prioritäten auf dieser Seite ergeben — mit Quelle.
Drei Punkte, die in Essen zuerst auffallen.
Nicht die Beitragshöhe entscheidet, sondern drei Klauseln. Verwalterhaftung, fremde Gelder, Gebäude- und Wasserschäden.
Von den 317.827 Wohnungen in Essen (2024) stammen 25,6 Prozent aus der Zeit vor 1950. In solchen Beständen sind Leitungen häufig alt, und ein Rohrbruch trifft mehrere Parteien. Die Verwaltung schließt die Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft häufig ab. Sie prüft Selbstbehalte, Sublimits und ob die Versicherungssumme zum Gebäudewert passt; eine Lücke wird sonst ihr eigenes Haftungsrisiko.
LEITUNGSWASSER IM ALTBESTAND79,4 Prozent der Essener Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern. Wo dort Wohnungseigentum besteht, setzt die Verwaltung Beschlüsse um, beachtet Fristen und erstellt Abrechnungen. Ein Fehler zieht einen reinen Vermögensschaden nach sich, und den deckt keine normale Haftpflicht. Die Vermögensschaden-Haftpflicht der Verwaltung muss die tatsächlichen Verwalterleistungen einschließen.
REINER VERMÖGENSSCHADENBei einer Eigentümerquote von 26,0 Prozent verwalten viele Hausverwaltungen vermietete Bestände mit Mieteinnahmen, Kautionen und Rücklagen. Veruntreut eine Mitarbeiterin Gelder, ersetzt das die Vermögensschaden-Haftpflicht in der Regel nicht; dafür gibt es die Vertrauensschadenversicherung. Sie gehört neben die Haftpflicht, nicht an ihre Stelle, und ihre Summe richtet sich nach den verwalteten Beträgen.
VERTRAUENSSCHADEN SEPARATSie erkennen Ihren Betrieb in einem dieser Punkte wieder? Dann lohnt sich ein Blick in Ihre Betriebsbeschreibung.
Was Essen für eine Hausverwaltung verändert.
Nur 26,0 Prozent der Essener Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt, in NRW sind es 40,6 Prozent (Zensus 2022, IT.NRW; Auswertung Haus & Grund). Die Zahl sagt nichts über die Zahl der Eigentümergemeinschaften, aber viel über den Charakter der Bestände: Der große Rest ist vermietet oder gehört Eigentümern, die nicht selbst im Haus wohnen. Verwaltungen führen dort Mieteinnahmen, Kautionen und Rücklagen, also Gelder, die nicht ihnen gehören. Für diese Gelder braucht es neben der Haftpflicht eine Vertrauensschadenversicherung, weil Untreue eines Mitarbeiters kein Haftpflichtfall ist.
79,4 Prozent der Essener Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern, NRW-weit 57,6 Prozent (NRW.BANK, Daten 2024). Je mehr Parteien ein Haus hat, desto mehr Menschen sind von einer Verwalterentscheidung betroffen: von Beschlussumsetzung, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Instandhaltung. Ein versäumter Beschluss oder eine verpasste Frist ist ein Vermögensschaden für die Eigentümer. Die Vermögensschaden-Haftpflicht muss die Verwaltertätigkeit genau beschreiben, und die Haftung von Beiratsmitgliedern sollte ausdrücklich geklärt werden; sie ist häufig nur mit eigener Vereinbarung mitversichert.
Im Wohnungsbestand Essens von 317.827 Wohnungen (2024) stammen 25,6 Prozent aus der Zeit vor 1950. Alte Häuser haben häufig alte Leitungen, und ein Rohrbruch im Steigstrang trifft Wohnungen auf mehreren Etagen. Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft wird häufig über die Verwaltung abgeschlossen; sind Leitungswasser-Selbstbehalt, Sublimits oder Versicherungssumme falsch gewählt, kann die Verwaltung dafür haftbar gemacht werden. Der Baujahrscheck des Bestands gehört deshalb zur Vertragsprüfung.
Die Stadt Essen bietet eine Starkregengefahrenkarte für das Szenario eines 100-jährigen Ereignisses. Von November 2017 bis März 2020 meldeten sich bei ihrem Umweltamt 19 direkt betroffene Haushalte (Stand der Pressemeldung vom 11.03.2020, kein aktueller Wert). Starkregenschäden am Gebäude sind in der Regel nur mit dem Zusatzbaustein Elementarschaden versichert. Die Verwaltung sollte der Eigentümerversammlung die Frage vorlegen und die Entscheidung dokumentieren, damit eine Deckungslücke später nicht ihr angelastet wird.
- Vermögensschäden der Eigentümer aus Verwalterfehlernim Rahmen der beschriebenen Tätigkeit.
- Gelder der Eigentümer und Mieter bei Untreue von Mitarbeiternnur mit Vertrauensschadenversicherung.
- Leitungswasserschäden am Gebäude über die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft.
- Abwehr unberechtigter Ansprüche gegen die Verwaltung, soweit die Haftpflicht eingeschlossen ist.
- Starkregen am Gebäudenur mit Zusatzbaustein Elementarschaden.
- Untreue eigener Mitarbeiternicht über die Haftpflicht, sondern über die Vertrauensschadenversicherung.
- Haftung von Beiratsmitgliedernhäufig nur mit eigener Vereinbarung mitversichert.
- Verwaltertätigkeiten, die nicht im Vertrag beschrieben sindMietverwaltung, WEG und Sondereigentum ausdrücklich nennen.
Was im Einzelfall gilt, entscheidet die Betriebsbeschreibung im Vertrag — die prüfen wir mit Ihnen Zeile für Zeile.
So sieht ein Deckungs-Check für Hausverwaltung in Essen aus.
Typisches Prüfmuster für dieses Gewerk — kein konkreter Kundenfall. Was bei Ihrem Betrieb herauskommt, hängt von Ihren Verträgen ab — nicht von einer Verkaufsvorgabe.
Vermögensschäden der Eigentümer aus Verwalterfehlern — im Rahmen der beschriebenen Tätigkeit.
Altbestand und Leitungswasser
Beschlüsse, Fristen, Abrechnungen
Leitungswasser im altbestand
Verantwortlich für den Inhalt: Christian Schonauer und Sven Cramer, Geschäftsführer der iSurance Finanz- und Versicherungsvermittlungs UG (haftungsbeschränkt) · Versicherungsmakler mit Erlaubnis gemäß § 34d Abs. 1 GewO · Versicherungsvermittler-Registernummer D-FRY2-GTB6R-98
Passende Ratgeber.
Häufige Fragen von Hausverwaltungen in Essen.
Wir verwalten Mehrfamilienhäuser in Essen. Welche Absicherung braucht die Verwaltung zuerst?
Zuerst die Vermögensschaden-Haftpflicht mit passender Tätigkeitsbeschreibung, dann die Vertrauensschadenversicherung, sobald fremde Gelder durch die Hände gehen. In Essen liegen 79,4 Prozent der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern; die Zahl der betroffenen Parteien je Entscheidung ist entsprechend hoch.
In Essen sind viele Wohnungen vor 1950 gebaut. Was heißt das für die Gebäudeversicherung?
Rund ein Viertel des Bestands, 25,6 Prozent, stammt aus der Zeit vor 1950. Dort sind Leitungen häufig alt. Prüfen Sie Leitungswasser-Selbstbehalt, Sublimits und Versicherungssumme; eine falsche Versicherungssumme führt im Schadenfall häufig zu Kürzungen.
Gibt es in Essen Starkregenrisiken, die wir den Eigentümern vorlegen sollten?
Die Stadt Essen hat eine Starkregengefahrenkarte, und 19 direkt betroffene Haushalte meldeten sich zwischen November 2017 und März 2020 beim Umweltamt. Das Risiko lässt sich je Adresse prüfen. Elementarschaden ist in der Regel ein Zusatzbaustein; die Verwaltung sollte die Entscheidung der Eigentümer dokumentieren.
Sind Beiratsmitglieder über die Vermögensschaden-Haftpflicht der Verwaltung mitversichert?
Nicht ohne Weiteres. Ob und in welchem Umfang, steht im Vertrag; häufig braucht es dafür eine ausdrückliche Vereinbarung.
Was kostet die Beratung für unsere Verwaltung?
Nichts extra. Als Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO werden wir über die Courtage vergütet, die im Beitrag ohnehin enthalten ist. Wir kommen auf Wunsch in die Verwaltung nach Essen.