Hausverwaltungen in Dortmund richtig versichern
In Dortmund liegen drei Viertel der gut 323.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, und nur knapp ein Viertel wird vom Eigentümer selbst bewohnt. Von den 62.019 Eigentumswohnungen sind 41 Prozent selbstgenutzt. Für Verwaltungen heißt das gemischte Gemeinschaften, kleine Häuser und einen Bestand mit hohem Anteil aus den 1950er Jahren.
- Elementarschäden am Gebäude sind in der Regel nur mit einem eigenen Baustein versichert.
- In Dortmund liegt die Hälfte der Wohnungen in Gebäuden mit drei bis neun Wohnungen, wo Beiratsmitglieder in der Regel Miteigentümer ohne Berufserfahrung in der Verwaltung sind.
- Die Zahlen stammen aus dem Wohnungsmarktbericht der Stadt Dortmund und dem Wohnungsmarktprofil der NRW.BANK.
Hausverwaltung in Dortmund in Zahlen.
Die Zahlen stammen aus dem Wohnungsmarktbericht der Stadt Dortmund und dem Wohnungsmarktprofil der NRW.BANK. Woraus sich die Prioritäten auf dieser Seite ergeben — mit Quelle.
Drei Punkte, die in Dortmund zuerst auffallen.
Nicht die Beitragshöhe entscheidet, sondern drei Klauseln. Gemischte Gemeinschaften, Beirat und Verwalter, Baujahr und Starkregen.
Von den 62.019 Dortmunder Eigentumswohnungen werden 41 Prozent selbst genutzt, etwas mehr als die Hälfte ist vermietet. In einer Gemeinschaft treffen dann Bewohner und Kapitalanleger mit verschiedenen Interessen aufeinander, etwa bei Sanierung und Rücklage. Streit darüber kann bei der Verwaltung ankommen; die Vermögensschaden-Haftpflicht sollte Abwehr und Beschlussumsetzung einschließen.
VERMÖGENSSCHADEN UND BESCHLUSSUMSETZUNGDie Hälfte der Dortmunder Wohnungen liegt in Gebäuden mit drei bis neun Wohnungen. In so kleinen Gemeinschaften sind Beiratsmitglieder in der Regel Miteigentümer und keine Berufsverwalter. Ob ihre Haftung mitversichert ist, hängt vom Vertrag ab; häufig braucht es eine ausdrückliche Vereinbarung oder eine D&O-Lösung für Beirat und Verwalter.
BEIRAT UND D&OLaut Grafik der NRW.BANK stammen 22,2 Prozent der Dortmunder Wohnungen aus den 1950er Jahren, weitere 23,4 Prozent aus der Zeit davor (Anteile aus der Abbildung abgelesen). Bei älteren Leitungen ist ein Rohrbruch wahrscheinlicher. Selbstbehalt, Sublimits und Versicherungssumme der Gebäudeversicherung gehören vor dem Wirtschaftsplan geprüft, ebenso das Baujahr der einzelnen Häuser.
BAUJAHR UND LEITUNGSWASSERSie erkennen Ihren Betrieb in einem dieser Punkte wieder? Dann lohnt sich ein Blick in Ihre Betriebsbeschreibung.
Was Dortmund für eine Hausverwaltung verändert.
Dortmund zählte Ende 2024 323.444 Wohnungen, 76,1 Prozent davon in Mehrfamilienhäusern; in NRW sind es 57,6 Prozent. Die Hälfte der Wohnungen liegt nach dem städtischen Wohnungsmarktbericht in Gebäuden mit drei bis neun Wohnungen. Das sind kleine Häuser, in denen wenige Eigentümer entscheiden und Beiratsmitglieder keine Berufsverwalter sind. Ob diese Beiräte über die Haftpflicht der Verwaltung mitversichert sind, ist häufig eine Frage der ausdrücklichen Vereinbarung; für Beirat und Verwalter kommt eine D&O-Lösung in Frage. Die Vermögensschaden-Haftpflicht der Verwaltung sollte die tatsächlichen Leistungen beschreiben, von der Einladung bis zur Abrechnung.
Von den rund 62.000 als Eigentumswohnung erfassten Liegenschaften werden 41 Prozent selbst genutzt, etwas mehr als die Hälfte ist vermietet; die Eigentumsquote liegt laut Grundsteuerdatei bei 23,6 Prozent. In einer Gemeinschaft sitzen damit häufig Selbstnutzer und vermietende Eigentümer nebeneinander. Bei den Mietwohnungen gehören nach der Grafik der NRW.BANK 41,0 Prozent Privatpersonen und 13,6 Prozent Wohnungseigentümergemeinschaften (Anteile aus der Legende abgelesen, Stichtag 2022). Haus & Grund Dortmund nennt fast 9.000 Mitglieder (Selbstangabe). Verwaltungen, die für private Vermieter Mieten und Kautionen führen, halten fremde Gelder; Veruntreuung durch Mitarbeiter ist kein Haftpflichtfall, sondern gehört in eine Vertrauensschadenversicherung, deren Summe zu den verwalteten Beträgen passen sollte.
Nach der Abbildung zum Baualter im NRW.BANK-Profil (Anteile den Farben der Legende zugeordnet, daher als Größenordnung zu lesen) stammen 23,4 Prozent der Dortmunder Wohnungen aus der Zeit vor 1950, 22,2 Prozent aus den 1950er Jahren und nur 9,2 Prozent ab 2000. Der Anteil der 1950er Jahre liegt über dem NRW-Wert von 15,8 Prozent, und vor 1960 entstand fast jede zweite Wohnung (eigene Rechnung). Für die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft, die eine Verwaltung häufig betreut, heißt das: Leitungswasser-Selbstbehalt, Sublimits und Versicherungssumme müssen zum tatsächlichen Gebäudewert passen, denn eine zu niedrige Summe führt im Schadenfall häufig zu Kürzungen, die auf die Verwaltung zurückfallen können.
Beim Starkregen am 14. Juli 2021 blieb Dortmund nach Angabe der Stadt relativ unbeschadet; der PHOENIX See nahm rund 160.000 Kubikmeter zusätzliches Wasser auf, etwa 70 Prozent seiner Hochwasserkapazität. Seit 2023 fördert die Stadt Objektschutz an Privathäusern; bis Ende Juli 2024 gingen 31 Anträge ein, 28 wurden bewilligt. Die Zahlen beschreiben kein Schadenbild für Wohngebäude, sie zeigen ein glimpfliches Ereignis, und das Risiko bleibt eine Frage des einzelnen Grundstücks. Elementarschäden am Gebäude sind in der Regel nur mit einem eigenen Baustein versichert. Die Verwaltung legt der Eigentümerversammlung die Frage vor, hält die Entscheidung im Protokoll fest und prüft, ob Schutzmaßnahmen am Haus dem Versicherer anzuzeigen sind.
- Vermögensschäden der Eigentümer aus Pflichtverletzungen der Verwaltung, etwa einer falsch umgesetzten Beschlussfassung.
- Abwehr unberechtigter Ansprüche von Eigentümern gegen die Verwaltung.
- Untreue von Mitarbeitern über die Vertrauensschadenversicherung, soweit vereinbart.
- Leitungswasserschäden am Gebäude über die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft.
- Haftung von Beiratsmitgliedern, wenn sie nicht ausdrücklich mitversichert sind.
- Starkregen- und Überschwemmungsschäden am Gebäude ohne den Baustein Elementarschaden.
- Veruntreuung durch Mitarbeiter über die Vermögensschaden-Haftpflicht allein.
- Verwaltungstätigkeiten, die nicht in der Beschreibung stehen, etwa Mietverwaltung neben der WEG-Verwaltung.
Was im Einzelfall gilt, entscheidet die Betriebsbeschreibung im Vertrag — die prüfen wir mit Ihnen Zeile für Zeile.
So sieht ein Deckungs-Check für Hausverwaltung in Dortmund aus.
Typisches Prüfmuster für dieses Gewerk — kein konkreter Kundenfall. Was bei Ihrem Betrieb herauskommt, hängt von Ihren Verträgen ab — nicht von einer Verkaufsvorgabe.
Vermögensschäden der Eigentümer aus Pflichtverletzungen der Verwaltung, etwa einer falsch umgesetzten Beschlussfassung.
Selbstnutzer und Vermieter am selben Tisch
Kleine Häuser, kleiner Beirat
Vermögensschaden und beschlussumsetzung
Verantwortlich für den Inhalt: Christian Schonauer und Sven Cramer, Geschäftsführer der iSurance Finanz- und Versicherungsvermittlungs UG (haftungsbeschränkt) · Versicherungsmakler mit Erlaubnis gemäß § 34d Abs. 1 GewO · Versicherungsvermittler-Registernummer D-FRY2-GTB6R-98
Passende Ratgeber.
Häufige Fragen von Hausverwaltungen in Dortmund.
In vielen Dortmunder Eigentümergemeinschaften wohnen Selbstnutzer neben Vermietern. Ändert das die Haftpflicht der Verwaltung?
In der Regel nicht im Grundsatz: Die Vermögensschaden-Haftpflicht deckt Pflichtverletzungen der Verwaltung, gleich wer in der Wohnung lebt. In Dortmund werden 41 Prozent der Eigentumswohnungen selbst genutzt, etwas mehr als die Hälfte ist vermietet; unterschiedliche Interessen führen aber häufig zu Streit über Beschlüsse. Wichtig ist, dass Abwehrkosten und die tatsächlichen Leistungen im Vertrag stehen.
Dortmund blieb beim Starkregen 2021 relativ verschont. Brauchen wir trotzdem den Baustein Elementarschaden?
Das entscheiden die Eigentümer. Die Stadt nennt das Ereignis vom 14. Juli 2021 für Dortmund relativ glimpflich; der PHOENIX See nahm rund 160.000 Kubikmeter auf. Ein glimpflicher Verlauf für die Stadt sagt wenig über ein einzelnes Grundstück. Die Verwaltung legt die Frage vor und hält die Entscheidung im Protokoll fest.
Ist der Beirat unserer kleinen Gemeinschaft in Dortmund über die Verwalterhaftpflicht mitversichert?
Häufig nicht ohne ausdrückliche Vereinbarung. In Dortmund liegt die Hälfte der Wohnungen in Gebäuden mit drei bis neun Wohnungen, wo Beiratsmitglieder in der Regel Miteigentümer ohne Berufserfahrung in der Verwaltung sind. Ob der Vertrag sie einschließt, steht in den Bedingungen; eine D&O-Lösung für Beirat und Verwalter kommt in Frage.
Wir verwalten auch Mietwohnungen für private Eigentümer. Reicht die Vermögensschaden-Haftpflicht?
Nur, wenn die Mietverwaltung in der Tätigkeitsbeschreibung steht. Für Kautionen und Mieteingänge gehört zusätzlich eine Vertrauensschadenversicherung an die Seite. Nach der Grafik der NRW.BANK gehören 41,0 Prozent der Dortmunder Mietwohnungen Privatpersonen (Anteil aus der Legende abgelesen).
Was kostet die Beratung für meine Verwaltung?
Nichts extra. Als Versicherungsmakler nach § 34d Abs. 1 GewO werden wir über die Courtage vergütet, die im Beitrag ohnehin enthalten ist. Wir kommen auf Wunsch in Ihre Verwaltung nach Dortmund.